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房价还会涨吗?房子还能买吗?

来源: 发布时间:2017-11-04 08:06
文章正文

  

本文为任泽平博士在培训会议上的演讲。

房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融

我研究了十年房地产,2015年我就跟大家推荐过“一线房价翻一倍”,今年我跟夏磊、熊柴在人民出版社联合出了一本书,《房地产周期》。

我想大约用10分钟的时间讲一个问题,什么决定房价。这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。

貌似是一个很简单的问题,我来问大家,未来中国人往哪里流动呢?人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。

  

  

  

  

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?

  

又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题,货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。

1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?

主要发达国家的名义住房指数变化对比

  

又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?我来给大家看两张图,这是北京的轨道交通,大家都很熟悉,稀稀拉拉的,看不出来稀稀拉拉的?这是东京的,东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。

  

  

  

为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

  

最近我们出了一本书,《房地产周期》,把过去10年对房地产研究的心得,采用国际上百年的历史,对一个一个问题澄清误解。

引言:

  《房地产周期》近期在人民出版社付梓面世,该书是我们长期研究的一个总结,对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和雕琢,以期能够经得起时代的检验。我们采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑,试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实,并建立分析房地产周期的逻辑框架,以期既能很好地解释过去,又能可靠地推演未来。本书以探索真相为出发点,以致良知、为民生为最终目的。

人民出版社反馈,《房地产周期》销售火爆,已紧急加印两次。十年研究精华,用心打造。不仅是研究,更重要的是可以实战!2014年“5000点不是梦”,2015年“一线房价翻一倍”,2017年舌战群儒“新周期”。坚守独立客观的研究立场,追求知行合一的人生态度。

  作者简介:

任泽平,方正证券首席经济学家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任,国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师,首都金融智库专家,科技部国家高新区升级评审专家,中国新供给50人论坛成员,中国人民大学兼职研究员,对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士,清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草,在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇,专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”,出版译著《从奇迹到成熟:韩国转型经验》、专著《大势研判:经济、政策与资本市场》。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、 “改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断,大满贯冠军分析师,是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。

夏磊,方正证券房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年,长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作,作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告(2014)》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》(GB50626-2010)等多份规范性文件,是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。

熊柴,方正证券宏观研究员。清华大学经济学博士,中国社会科学院经济学博士后。在《经济学动态》、《人民日报》等报刊发表文章近30篇,曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖,现主持 1 项国家社会科学基金。

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